2022澳洲會加息嗎？加息會導致房產崩盤嗎？

衆所周知，央行通過預測國家未來經濟前景，從而制定宏觀經濟調控政策，其中對於基準利率調節是最主要的手段之一。 其主要考慮因素包括未來經濟發展趨勢，收入增加速度及通貨膨脹率。

2021年11月央行行長表示，無意通過加息來抑制房價上漲。 其實是否加息， 央行需要考慮到經濟復甦的速度是否有效帶來國民收入提升。如果不能， 央行不會輕易提高利率， 因爲這樣會影響還款能力， 而且一旦基準利息提高，會影響所有浮動貸款的還款金額， 其中包括商業貸款， 降低企業獲利能力， 更加制約員工工資的提高。

但是如果真的加息， 會如何影響房市呢？真的會像有些人預測會造成房市崩盤嗎？

其實澳洲銀行系統是非常保守的， 在審覈貸款時，通常按照申請者的70%或80%收入來計算可貸款金額， 而且貸款會有2%的緩衝利息（Buffer Rate）， 就是按照現有貸款利息加上2%，來計算貸款者還款能力是否達到要求。所以，澳洲很難會發生如同2008年美國次貸危機那種貸款還不起， 大家拋售房產的情況。

另外澳洲房價這些年持續增長主要還是由於供求關係導致的：1. 需求持續增長；下圖爲各州在過去12個月人口增幅情況，其中昆州表現最爲亮眼。

造成昆州人工增長的主要原因，除了自然生育以外，州際移民是一個非常主要的因素，大量新州和維州的居民選擇移居昆州。從而引起的昆州房產需求的迅猛發展。從表格中也可以發現，由於疫情原因，在過去一年中，海外移民大大降低。不難想像，當疫情得到緩解以後，海外移民數據也會正向發展，更加加劇昆州人增長。

2. 新房市場存在土地供應不足：土地供量和審批速度跟不上需求；二手房市場的房源持續萎縮，有一個重要指標，就是一定時期新上市房產數量和同時期銷售房產數量的比例。在過去十年， 這個比率大概在0.9左右，意思是有一定時期內， 有新增十個新房源， 同時有9個銷售記錄。而根據最近Corelogic的統計數據，澳洲的各州首府這個比率最低也有1.2，最高達到2。

3. 澳洲房地產主要以自住者爲主導的市場， 投資客很難左右房價。也就是說房地產開發和需求只要是來自澳洲本土的剛需。澳洲每五年會做一個全國人口和住房的普查， 最近一次是2016年，2021年由於新冠原因沒有做。根據2016年數據，在當年房屋交易記錄中，自住佔到了將近七成。

4. 由於疫情原因邊境關閉，海外客戶投資持續降低， 但即便如此， 這兩年， 海外投資客依然在澳洲投資高達60億澳幣住宅物業。其中92%投資到了三個州：新州，維州和昆州。海外投資對澳洲整體房地產銷售佔比並不大，根據澳洲國民銀行2021年數據，大約二手房比例是2.2%。新房佔比3.7%左右。一旦疫情情況好轉， 海外需求也會激增。

5.投資收益：以布里斯班爲例，空置率非常低，約2%， 租金收益高， 毛租至少4%以上。房子基本都可以做到自己養自己。投資安全性高。就整體澳洲來說，相比悉尼和墨爾本，昆州的布里斯班和黃金海岸地區，包括周圍的一些regional地區有很大成長空間。