澳洲最新稅務改革重點解讀：負扣稅與CGT迎來重大變化

今天簡單梳理一下澳洲最新稅務改革的核心內容。這次調整主要集中在兩大方面：負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（CGT）優惠規則，對未來房地產投資結構可能會產生明顯影響。

一、負扣稅（Negative Gearing）規則變化

目前規則

在現行制度下，投資房的租金收入減去各項支出（包括利息、管理費、維修費等）後，如果出現虧損，這部分虧損可以用來抵扣個人工資收入。

舉個簡單例子：

年工資收入：20萬

投資房虧損：3萬

那麼在稅務計算時，只按 17萬收入進行徵稅。這也是澳洲房地產投資中非常重要的一項稅務優勢。

新政策（2027年7月1日起實施）

根據新安排，二手房的負扣稅規則將發生調整：

在 2026年5月12日晚上7:30之前已持有的二手房：

可繼續享受現有負扣稅政策

在 2026年5月13日—2027年6月30日期間購入的二手房：

仍可短期享受負扣稅，但從2027年7月1日起，新產生的投資虧損將不能再直接抵扣當期收入。新政策下，未來投資虧損不再當期抵扣工資收入，而是允許累計，在出售房產時再用於抵扣資本利得稅（CGT）。

新房：

依然維持現行負扣稅政策不變

二、什麼是“新建住宅”（New Residential Premises）

政策中特別區分了“新房”與“二手房”，其中“新建住宅”一般包括：

在空地上新建住宅

拆除舊房後重建 duplex（雙拼住宅）

土地分割（subdivision）後新建多套住宅

公寓開發項目（apartment development）

但需要注意：

如果只是拆除一套舊房，然後重建爲一套住宅，不再被認定爲“新住宅”。

三、資本利得稅（CGT）優惠調整

目前規則

現行制度下：持有超過12個月的資產可享受 50%資本利得稅折扣

例如：

房產增值100萬，實際只需按50萬計入應稅收入，該政策通常適用於澳洲PR或公民。

新政策變化

未來CGT規則將進行結構性調整：

在 2027年7月1日之前產生的增值：

仍按現有規則計算

在 2027年7月1日之後產生的增值：

將改爲採用inflation indexation（通脹指數調整）方式計算

新房：繼續維持現有CGT優惠政策

四、整體趨勢總結

從這次稅務改革可以看出一個非常明顯的方向：

政策正在逐步減少二手投資房的稅務優勢

同時相對鼓勵新建住宅類資產

未來無論是負扣稅還是資本利得稅結構，都逐步向“新房傾斜”。