今天简单梳理一下澳洲最新税务改革的核心内容。这次调整主要集中在两大方面：负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（CGT）优惠规则，对未来房地产投资结构可能会产生明显影响。

一、负扣税（Negative Gearing）规则变化

目前规则

在现行制度下，投资房的租金收入减去各项支出（包括利息、管理费、维修费等）后，如果出现亏损，这部分亏损可以用来抵扣个人工资收入。

举个简单例子：

年工资收入：20万

投资房亏损：3万

那么在税务计算时，只按 17万收入进行征税。这也是澳洲房地产投资中非常重要的一项税务优势。

新政策（2027年7月1日起实施）

根据新安排，二手房的负扣税规则将发生调整：

在 2026年5月12日晚上7:30之前已持有的二手房：

可继续享受现有负扣税政策

在 2026年5月13日—2027年6月30日期间购入的二手房：

仍可短期享受负扣税，但从2027年7月1日起，新产生的投资亏损将不能再直接抵扣当期收入。新政策下，未来投资亏损不再当期抵扣工资收入，而是允许累计，在出售房产时再用于抵扣资本利得税（CGT）。

新房：

依然维持现行负扣税政策不变

二、什么是“新建住宅”（New Residential Premises）

政策中特别区分了“新房”与“二手房”，其中“新建住宅”一般包括：

在空地上新建住宅

拆除旧房后重建 duplex（双拼住宅）

土地分割（subdivision）后新建多套住宅

公寓开发项目（apartment development）

但需要注意：

如果只是拆除一套旧房，然后重建为一套住宅，不再被认定为“新住宅”。

三、资本利得税（CGT）优惠调整

目前规则

现行制度下：持有超过12个月的资产可享受 50%资本利得税折扣

例如：

房产增值100万，实际只需按50万计入应税收入，该政策通常适用于澳洲PR或公民。

新政策变化

未来CGT规则将进行结构性调整：

在 2027年7月1日之前产生的增值：

仍按现有规则计算

在 2027年7月1日之后产生的增值：

将改为采用inflation indexation（通胀指数调整）方式计算

新房：继续维持现有CGT优惠政策

四、整体趋势总结

从这次税务改革可以看出一个非常明显的方向：

政策正在逐步减少二手投资房的税务优势

同时相对鼓励新建住宅类资产

未来无论是负扣税还是资本利得税结构，都逐步向“新房倾斜”。