澳洲税改后，澳洲本地人二手房投资最需要注意的是什么？

最近很多客户都在问：「这次澳洲税改后，买二手房会受影响吗？」

首先，这次税改影响到的只是二手房，海外买家由于只能买新房，包括持有在澳洲临时签证买自住的海外人士也是不能购买二手房的，就没有什么影响，所以税改只针对澳洲公民和澳洲PR购买的二手房。

今天简单说结论：
对二手房投资来说，最重要改变是 Capital Gains Tax（资本利得税）计算方式可能出现重大变化。

新制度重点：

2027 年 7 月 1 日开始，原本持有超过一年可享有的 50% Capital Gains Tax 折扣，未来可能改为：

成本基数依通膨调整（Indexation）＋最低 30% Capital Gains Tax 税率

那二手房会出现哪些情况？

【情况一】
2027/7/1 前完成买卖
→ 仍按照旧制度计算

【情况二】
2027/7/1 后才购入资产
→ 全部按照新制度

【情况三（最多人关心）】
2027 前买入，但 2027 后才出售

这种情况将采用「分段计算」：

▪ 2027/7/1 前产生的增值
→ 使用旧制度

▪ 2027/7/1 后产生的增值
→ 使用新制度

换句话说：

2027 年 7 月 1 日，可能会成为非常重要的「估值基准日」。

那问题来了：「到底要不要做估值？」

主要有两种方式：

① 做专业估值报告
② 使用 ATO 提供的分摊公式计算

那哪种比较好？

简单理解：

如果房产大部分涨幅发生在前期
→ 做估值通常较有利

如果后期才开始大涨
→ 使用分摊公式可能更有优势

【我的建议】
 2027/7/1 左右，无论自住房或投资房，都建议保留估值资料

因为：
今天是自住房，不代表未来不会转成投资房
有估值资料，未来出售时，通常能有更多税务规划空间。

（以上内容仅供一般资讯参考，实际税务安排请向专业会计师或税务顾问确认）